中国推行MLS为时尚早
近期，听说有关部门想要在国内加快推广MLS（行业全开放房源联卖系统），景晖智库首席经济学家胡景晖认为：推进行业房源共享联卖分佣这一体系初衷是好的，但为时尚早，因为诸多问题、障碍是目前我们短期内无法克服的。中国房地产经纪行业，中国二手房的交易市场很难形成有序化管理，在千头万绪中我们应该找出哪个是关键问题，哪个是基础问题，一味地照抄美国是解决不了问题的。
首先给大家解释一下什么是MLS，MLS英文全称为Multiple Listing Service，多重挂单系统，解释为房源共享系统更为合适。房地产经纪行业中最常见的业务关系就是委托、居间、代理，美国二手房交易跟我们不同的是，买卖双方采用的单边代理，而中国采用的是居间模式，居间是唐朝和宋朝的交易模式。经纪人一手托两家，买卖双方都希望利益最大化，经纪人该怎么办呢，越快成交越快拿到佣金越好，所以这造成了经纪人明知道房屋产权有瑕疵，明知道贷款批不下来，也要促成这单交易，导致后续纠纷不断后患无穷。但是在交易制度没有根本性提升的情况下，中国的移动互联网又发展的非常快，这就产生了世界奇迹，我们把唐朝和宋朝的交易模式嫁接在先进的21世纪互联网上，这就是中国奇迹。
推出MLS面临着很多问题，景晖智库首席经济学家胡景晖指出了12条障碍。
障碍一：买卖双方为不同经纪人模式的单边代理机制很难快速实现。MLS的前提是单边代理，买卖双方都有自己的经纪人，如果硬要一手托两家，在美国就叫做double deal ，需要买卖双方同意，如果不是这样，美国买方和卖方都是不同公司或同一公司的不同经纪人，这种模式在中国硬推的话几乎是不可能，实际操作上消费者也没有那么高的认知度，公司制度、业务流程、绩效奖惩配合度不高，造成消费者教育成本、企业之间合作成本、经纪人业务管理成本都非常大，可以看出有关部门还没有形成对于单边代理的具体认知和系统的改造方式。
障碍二：客户房源只能委托一家中介机构的独家代理模式难以快速实现。在美国业主想要卖房子，60天内只能委托一家经纪公司的一个经纪人，但是在中国业主想要快速卖掉房子，一般都会找多家中介公司，想要独家代理，仅让业主找一家经纪公司貌似违法，剥夺了消费者的选择权。此外，如何让消费者接受只找一家中介机构委托，也不易实现。
障碍三：独家代理难免会造成大公司垄断房源，控制市场和房价，怎么反垄断。一旦独家代理，大的经纪公司就会凭借门店多、经纪人多的规模优势获取更多的房源，很容易形成房源垄断和市场垄断，市场的活力、竞争力、服务很难提升。中国经济要想市场化发展就要反垄断，如果推出MLS就是促进垄断市场，这个需要三思而后行。
障碍四：行业基础数据标准无法互联互通。房源之间的信息的可信度、准确度存在偏差，要想在公共平台上实现数据通用，这就需要行业数据的打通，标准的建立，验真体系的建设，没有统一的行业标准无法实现互联互通。
障碍五：MLS的核心是规则而非系统，目前没有公信度高、行业能量大的机构或行业协会统一制定规则，并监督规则执行。美国提出MLS理念是一个基层经纪人，而美国最多的时候有800到1000个MLS,目前存在200多个，MLS谁来组织，它的核心不是系统而是规则，谁来建立规则，谁来让大家守规则，谁来让大家建立互信分佣，美国是由地方企业自发选出具有号召力、执行力、信任力的地方性区域性的行业协会，致力于MLS的管理，而今天中国很多地方没有真正意义上的行业协会，很多房产协会都是收会费不干事，或者成为退休老干部的俱乐部，如果让他们去落实，没有号召力、公信力、执行力，结果可想而知。
障碍六：在客户资金监管都无法全面做到的情况下，难以实现房源联卖佣金分账的公平监管和分配。要做MLS就要分佣金，美国是有第三方机构的资金监管公司负责房款、税费、佣金的监管和分配，伴随交易流程的推进，资金能合理的分配。买卖双方的佣金预存在第三方公司上，到了交易结算的时候互相拿走各自应得的部分，中国目前还没有这样的资金监管机构。
障碍七：各家佣金的收费标准不一致，在利益面前难以达成共识。为了促成交易，佣金很容易打折，不联卖的情况下，打折剩余利益都是自己公司的，如果在联卖的模式下，分佣是买卖双方经纪人的，存在一方想打折，另一方不愿意打折的现实，无法做到行业的共通。
障碍八：房屋交易的重要服务内容基本都在签约交佣金后，后续服务保障买卖双方经纪公司用谁的。房产交易的重点在售后，80%的服务出现在签约之后，包括购房人的购房资格的审批，银行受不受理贷款，公积金能不利能申请等服务，那么问题来了，到底用谁的售后。因为售后内容不同，经纪人承受的工作量不同，是不是会引起分佣比例的变化，那么谁来协调合理的佣金分配。
障碍九：各经纪公司服务品质难以保障。我国经纪人不像美国有严格的职业操守，经纪行业服务标准、法律准则，售后保障，钱款安全交割的服务落差是非常大的，一旦联卖合作，不在一个体系内服务质量难以保障。
障碍十：好房不联卖，联卖非好房，企业全房源联卖的动力目前尚不足。有很多企业说起来愿意做MLS，真正要干的时候就犹豫了，本来自己公司市场占有率很高，佣金全是自己的，加入MLS就要被分掉一部分佣金，出于应对，好卖的房子一定不联卖，联卖的都是不好卖的，在利益面前企业没有愿意做到共享。
障碍十一：房源是公司的核心资源而非经纪人个人的资源，怎么让公司之间达成联卖。房源是企业重要的核心资源，美国更看重经纪人的权益，谁拿到房源谁就能自己把房源挂到MLS上，中国房地产公司岂能让经纪人个人放到网上联卖，公司和经纪人在房源的处置，佣金利益分割很难分配清楚。
障碍十二：从业人员流动大，人员离职后，交接过程中的联卖分佣难以衔接。中国经纪行业人员流动率非常大，甚至一年内公司几乎重新换一遍人，有可能交易在途的过程中，买方代理和卖方代理已经辞职不干了，后续的工作怎么衔接，谁来承担责任，成交怎么顺畅的进行。
基于以上12大障碍，胡景晖认为：MLS在中国落地为时尚早，存在很多障碍，这些障碍的根源在哪，核心有两个问题，第一、关乎老百姓一生最大的一次交易，只有住建部的一个条例，缺少上位法的支持。由于没有上位法，房地产经纪人职业资格考试只是社会的公开评价考试，没有任何的法律效力，房地产交易最核心的就是经纪人管理的牌照制度，准入门槛和后续监管，这个证的分量其实应该不亚于律师证、会计证。有关部门与其推动MLS，不如首先把精力放在推动有关部门尽早立法，推出中华人民共和国房产交易法，明确房产交易买卖双方的权益，经纪机构的权利和义务，没有上位法，经纪人的资格考试就形同虚设，没有牌照制度行业无从谈管理。
第二、经纪公司、SAAS公司、流量平台、行业协会、政府外围生态，在大数据的现在，没有执行统一的数据标准。尽早建立行业数据标准，实现行业的互联互通，提高行业效率，为各种制度的建设打下基础，今天基础都不存在就想盖百层高楼，注定是失败的，这将耗费巨大的政府行政资源，并且把行业搞得一地鸡毛，我们应该吸取河南开封房产新政的教训，任何决策要充分的调研论证，两脚沾泥，我们才知道未来的路该怎么走。
今天中国房地产行业要想走地更长远持续，重中之重，就是立法和建立行业共通的数据标准，规范市场监管，避免长租公寓爆仓危害老百姓利益。希望一切从实际出发、一切从行业长远的发展出发，一切从老百姓的利益出发，在房地产经纪行业真正有所作为！